未来房市怎么走?从建商购地策略透露出祕密


股票市场有筹码分析,每天会分析法人与大户的期货留仓状况,多单超过一定金额代表未来几天看多,反之则是看空。房地产市场也有类似的方法,只是看的时间比较长。

所以从建商的购地金额变化可以推断未来的市况,这些真枪实弹用金钱买出来的数据,远比网络的键盘观点有更好的参考价值。房价在高点却停止购地甚至反向卖出,或者在一片看坏声中进场大量购买土地,都是代表他们对未来的看法已有改变。

购地金额反应建商对未来一到两年看法

兴富发集团(2542)是上市建商,且经营团队是代销起家,对于市场敏感度高,土地操作灵活,较少出现养地的状况,买入的土地大多会推案或者伺机出售,与养地型的建商或区域型的建商相比,他们对于一两年内房市状况的判断,较值得参考。



对建商来讲,土地就是一种期货,从购地到实际推案会快则三到六个月,慢则一到两年的时间差,所以建商需要提前判断景气,否则会发生市场好的时候无案可推,或者市场差的时候,满手土地没有现金。

从过往经验来看,兴富发集团的购地金额变化,领先房价涨跌约一年左右,在连续看淡两年房市后,今年却砸下超过 109 亿的银弹,购地金额大增,背后的意义值得注意。

上图是兴富发集团近 10 年来的购地金额变化。从图中可以看到,它都把握到几个重要的房市转折点,譬如 2008 年金融海啸,房市急冻,但该公司在 2006 年后就陆续降低了购地金额。

其次是 2009 年房市底部 V 型反转,兴富发在当年投入了史上最高的金额 130 亿猎地,之后的房市多头,让它大幅获利;第三是在 2014 年,当年的第三季到第四季是房价的高点,从此之后房价开始下跌,兴富发早已提前反应,其当年度的购地金额为负(代表卖出土地)。2015年的购地金额也不高,远少于之前的水准。

但是在2016年,兴富发集团的态度又有了转变,大砸了 109 亿购地,是否代表反转点又到了呢?


仔细看看 2009、2013、2016 这三年购地金额超过百亿的年度,它的购地动机与内容:2009 年强烈看好后市,即使高价取得土地也会有利润;2013 年买入了很多土地都是带建照的,可以马上就推案,代表看好短期;2016年购入的地价都相对合理,未出现高价,应该是判断房价不会续跌,只要地主价格放软,或者容积奖励放宽(例如高雄厝计画),就可以进场逢低布局。

新北台中平稳,看好台南

另外,从兴富发今年的土地布局,也可以了解它对于区域房市的看法。从附录表中发现,今年主要布局的土地在北市南港、板桥的江翠重划区、台中南屯的单元二重划区、台南仁德区和安平区、高雄市三民区。除了台北市因为土地过于稀少,买卖需看机缘,分析意义不大以外,其他区域配合过往的购地纪录,可以看出区域的去化是否顺利。

新北市和台中,是兴富发持续投入的地区,金额未放大却也未降低,销售应属平顺。台南的购地金额创新高,代表之前的购地推案在台南反应不错,未来看好;新竹在2013年购入大量土地以后,至今未再购地,显见该集团在新竹地区的去化并不顺利;高雄地区今年购地金额大幅提高,但推断是地方政府容积政策放宽所导致,实际去化需要其他数据配合。

以上的数据都可以从政府的公开资讯观测站获得。对房市有兴趣的朋友可以持续追踪,看看房市主力想的有没有和你一样呢?


作者:李奕农

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